Vývoj cen nemovitostí v Chorvatsku a Černé Hoře 2024-2026

Zájem o vlastní apartmán u Jadranu je mezi Čechy stále obrovský. Pokud uvažujete o koupi druhého domova nebo o investici, pravděpodobně si kladete zásadní otázku: "Není už pozdě? Kdy je ten správný čas nakupovat?"

Trhy v Chorvatsku a Černé Hoře prošly v letech 2024 až 2026 bouřlivým vývojem. Připravili jsme pro vás srozumitelné shrnutí toho, co se na pobřeží aktuálně děje, abyste se mohli rozhodnout na základě reálných dat, a ne pouze z doslechu.

Chorvatsko: Konec divokého zdražování, trh se stabilizoval

Chorvatsko je pro Čechy srdcová záležitost. Po vstupu do schengenského prostoru a přijetí eura ale začaly ceny nemovitostí raketově růst. Jaká je situace nyní?

• Rok 2024 (Boom pokračuje): Ceny letěly vzhůru dvouciferným tempem. Byla obrovská poptávka a málo kvalitních nemovitostí. Lidé kupovali téměř cokoliv, co bylo blízko vody.
• Rok 2025 (Zlomový rok a nová daň): Vláda zavedla plošnou daň z nemovitosti, která zdanila prázdné byty a rekreační domy (obce si určily sazbu od 0,60 do 8,00 € za m² ročně). Tento krok, spolu s vysokými cenami, odradil rychlé spekulanty. Trh se mírně ochladil – ubylo transakcí zhruba o 15 %, ale ceny kvalitních bytů neklesly.
• Rok 2026 (Současnost): Trh se konečně usadil. Průměrná cena v oblíbené Dalmácii dosáhla zhruba 4 100 € za m². Extrémní zdražování skončilo a ceny nyní rostou zdravějším tempem (kolem 3–6 % ročně). Kupující si dnes mnohem více vybírají – starší domy daleko od moře začínají cenově stagnovat, zatímco moderní apartmány s výhledem si hodnotu pevně drží.

Vývoj průměrných cen (EUR / m²)

Pro lepší představu, jak se nůžky mezi oběma zeměmi postupně přivírají, přikládáme přesná data průměrných cen za metr čtvereční:

Černá Hora: Hvězda, která rychle dohání sousedy

Pokud se vám zdá Chorvatsko už příliš drahé, Černá Hora (zejména oblast Boky Kotorské) je destinací, kam se v posledních třech letech přesunula velká část investorů.

• Rok 2024 (Objevení trhu): Extrémní zájem zahraničních investorů. Černá Hora nabídla to, co Chorvatsko před 10 lety – nádhernou přírodu, platbu v eurech a výrazně nižší ceny.
• Rok 2025 (Raketový růst): Zájem byl tak obrovský, že ceny na pobřeží vyskočily meziročně o více než 20 %. Bylo zcela běžné, že se apartmány kupovaly ještě "na papíře" před začátkem stavby.
• Rok 2026 (Současnost): Růst pokračuje, i když už lehce mírnějším tempem (kolem 13 % ročně). Průměrná cena lepších apartmánů na pobřeží se nyní pohybuje kolem 2 900 € za m². Přestože už nejde o "levnou" destinaci, vstupní investice je stále citelně nižší než v chorvatské Dalmácii.

Závěrečné investiční shrnutí a cenový výhled

Při výběru lokality je klíčové definovat vaši investiční strategii a averzi k riziku. Níže uvádíme predikci pro obě tržní prostředí z pohledu dalšího vývoje:

Chorvatsko: Konzervativní alokace a jistota

Chorvatský trh přešel do fáze udržitelného růstu. Predikujeme, že cenový vývoj v následujících letech bude kopírovat primárně inflaci, doplněnou o mírné reálné zhodnocení u prémiových nemovitostí. Tento trh je ideální pro konzervativní investory zaměřené na uchování hodnoty kapitálu a stabilní výnos. Výborným příkladem dlouhodobé stability jsou oblíbené letní destinace s kvalitní infrastrukturou – například ostrov Pag a letovisko Mandre, kde se i v průběhu letošního jara úspěšně předávaly klíče od dokončených developerských projektů. Investor zde nekupuje strmý růst, ale jistotu právního rámce EU, vysokou likviditu a okamžitou uplatnitelnost na trhu s pronájmy.

Černá Hora: Růstové aktivum s vyšším potenciálem

Černá Hora se nachází ve fázi agresivnějšího cenového růstu, který je tažen masivním přílivem zahraničního kapitálu a budováním nové infrastruktury. V horizontu následujících 3 až 5 let lze očekávat postupné přibližování k chorvatským cenovým standardům. Vstupní kapitál je zde stále nižší, což ponechává značný prostor pro kapitálové zhodnocení. Tato destinace je vhodná pro investory, kteří preferují vyšší zhodnocení investice v čase a akceptují specifika trhu země směřující do Evropské unie.

poslední aktualizace: 16.7.2026