Informace o nákupu v Chorvatsku

Informace o nákupu nemovitosti v Chorvatsku

Nákup nemovitosti v Chorvatsku představuje ideální příležitost pro bezpečné a výnosné investování. Ať už hledáte druhý domov pro pravidelnou rekreaci na jadranském pobřeží, nebo chcete zhodnotit své volné finanční prostředky, chorvatský trh nabízí obojí. Spolehnout se můžete na trvalý růst hodnoty nemovitostí i na možnosti komerčního pronájmu. Ceny zde stabilně rostou, přičemž tento trend nadále posiluje plná integrace Chorvatska do Schengenského prostoru a přijetí měny EUR.

V našem online katalogu můžete vyhledávat nemovitosti pomocí základního filtru (typ, oblast, cena) i podrobného vyhledávače (kód nemovitosti, obec, počet místností či vzdálenost od moře). Disponujeme také nabídkou luxusních neveřejných nemovitostí, jejichž majitelé si nepřejí veřejnou inzerci. Tyto exkluzivní nabídky vám rádi představíme při osobním jednání.

1. Proces koupě nemovitosti krok za krokem

Nemovitosti v Chorvatsku mohou bez omezení kupovat občané ČR i české právnické osoby. Celý proces je transparentní a dbá na maximální právní jistotu kupujícího.

Výběr a prohlídka: Po výběru konkrétní nemovitosti v Chorvatsku absolvujete prohlídku a seznámíte se s veškerou dokumentací.
Získání OIB: Před samotnou koupí je nutné vyřídit tzv. OIB (osobni identifikacijski broj – osobní identifikační číslo, obdoba českého RČ/DIČ). Vydává jej místní finanční úřad na počkání a proces lze vyřídit i elektronicky.
Rezervace a záloha (Kapara): Nemovitost se zpravidla blokuje podpisem rezervační smlouvy, případně smlouvy o smlouvě budoucí (predugovor). Při podpisu se skládá záloha (zvaná kapara) ve výši 10 % z kupní ceny. Chorvatské právo kupujícího chrání: pokud od smlouvy odstoupí prodávající, musí vám vrátit dvojnásobek zálohy. Pokud odstoupí kupující, záloha propadá.
Kupní smlouva u notáře: Podpis hlavní kupní smlouvy (kupoprodajni ugovor) probíhá vždy za přítomnosti notáře. Veškeré dokumenty předem kontroluje náš advokát.
Úhrada kupní ceny: Platba probíhá výhradně formou bankovního převodu (SEPA platba v EUR) z vašeho účtu na účet prodávajícího, případně do notářské/advokátní úschovy.
Tabulární prohlášení (Tabularna izjava): Jde o klíčový dokument, kterým prodávající po obdržení celé kupní ceny výslovně souhlasí s převodem vlastnického práva na vás. Běžnou praxí je úschova tohoto dokumentu u notáře do chvíle, než je kupní cena prokazatelně připsána.
Zápis do katastru: Jakmile je kupní cena uhrazena a tabulární prohlášení uvolněno, notář elektronicky podává návrh na vklad. Zápis do pozemkových knih (zemljišne knjige) proběhne zpravidla do druhého dne.

2. Jednorázové náklady při nákupu

S pořízením nemovitosti jsou spojeny následující transakční náklady:

Daň z převodu nemovitosti: Činí 3 % z kupní ceny. Vyměřuje ji finanční úřad po zápisu do katastru a je splatná do 15 dnů od doručení výměru. Výjimka: Pokud kupujete novostavbu od developera (plátce DPH), daň z převodu ve výši 3 % se neplatí (DPH je již zahrnuto v ceně).
Provize realitní kanceláři: Zpravidla 3 % z kupní ceny (chorvatské kanceláře k této částce připočítávají tamní 25% DPH).
Soudní a notářské poplatky: Návrh na změnu vlastnictví a ověření podpisů vychází na cca 100 EUR a více (dle hodnoty nemovitosti).
Překlady smluv: cca 50 EUR.

3. Pravidelné provozní náklady (Daně a poplatky)

Vlastnictví nemovitosti v Chorvatsku s sebou nese běžné měsíční a roční provozní náklady. Celková výše se odvíjí od velikosti, lokality a intenzity využívání objektu.

Roční daně a odvody:

Daň z rekreačních nemovitostí (Porez na kuće za odmor): Platí se za objekty, které neslouží k trvalému bydlení. Sazbu si určuje konkrétní obec a pohybuje se zpravidla od 0,60 EUR do 5,00 EUR za m² ročně.
Komunální poplatek (Komunalna naknada): Odvod obci za údržbu veřejné infrastruktury a osvětlení. Většinou jde o částku v řádu nižších desítek EUR ročně (odvíjí se od zóny a velikosti objektu).

Měsíční poplatky za bytové jednotky (Apartmány):

Fond oprav a správa budovy (Pričuva): Pokud kupujete byt v rezidenčním domě, platí se měsíční poplatek za údržbu společných prostor, střechy či výtahu. Obvykle činí 0,30 až 1,00 EUR za m² měsíčně.

Zálohy na energie a služby (průměr pro běžný apartmán):

Elektrická energie: cca 40–70 EUR měsíčně (náklady rostou především v letních měsících při intenzivním využívání klimatizace).
Voda a stočné: cca 15–20 EUR měsíčně.
Odvoz komunálního odpadu: cca 10–15 EUR měsíčně.
Internet a televize: cca 20–30 EUR měsíčně.

4. Systém správy nemovitostí v Chorvatsku

V chorvatském právu je absolutně zásadní hranicí počet bytových (či nebytových) jednotek v domě. Od něj se odvíjí, zda je správa formální a zákonem nařízená, nebo čistě neformální a dobrovolná.

A) Domy se 3 a více jednotkami (Bytové a apartmánové domy) Pokud koupíte apartmán ve větším domě, platí pro vás přísná zákonná pravidla (jde o obdobu českého SVJ):

Povinný profesionální správce: Zákon budově striktně nařizuje najmout profesionální správcovskou firmu (upravitelj zgrade). Ta se stará o běžnou údržbu, úklid a účetnictví.
Povinný fond oprav (pričuva): Je nutné zřídit vázaný bankovní účet domu. Každý majitel na něj musí posílat pravidelné měsíční zálohy, ze kterých se hradí provoz a případné opravy.
Zástupce vlastníků: Majitelé bytů si volí zástupce (predstavnik suvlasnika), který za dům komunikuje se správcem a schvaluje proplácení faktur.
Smlouva: Vztahy v domě jsou ukotveny v písemné mezivlastnickou smlouvě.

Správce se stará o:

Běžnou údržbu a havárie.
Úklid společných prostor a údržbu okolí (např. trávníky, osvětlení).
Vedení účetnictví domu a vymáhání dluhů od neplatičů.
Sjednání pojištění budovy jako celku.

B) Domy s maximálně 2 jednotkami (Dvougenerační domy, menší vily) Pokud koupíte nemovitost v domě, kde jsou celkem pouze dvě jednotky (například vy vlastníte jedno patro a soused druhé), výše uvedené zákonné povinnosti zcela odpadají:

Bez správcovské firmy: Zákon vás nenutí najímat ani platit žádného externího správce.
Žádné měsíční poplatky: Neexistuje povinný fond oprav (pričuva), takže neplatíte žádné fixní měsíční částky do společné kasy.
Údržba na základě dohody: Správa společných částí (střecha, fasáda, nosné zdi, pozemek) funguje čistě na sousedské domluvě.
Jednorázové dělení nákladů: Pokud dům potřebuje rekonstrukci či opravu, náklady se platí ad hoc (jednorázově) a sousedé se o ně podělí přímo podle velikosti svých spoluvlastnických podílů (např. 50:50).

I s vyřízením veškerých záležitostí po koupi nemovitosti rádi pomůžeme.

Hledáte nemovitost na míru?

Pokud jste vhodný objekt v našem katalogu nenašli, napište nám. Ve spolupráci s chorvatskými partnery vám zcela zdarma vyhledáme nemovitosti přesně podle vašich parametrů. Z technických důvodů na našem webu neinzerujeme všechny tisíce dostupných objektů na trhu.

Užitečné odkazy: