Zájem o vlastní apartmán u Jadranu je mezi Čechy stále obrovský. Pokud uvažujete o koupi druhého domova nebo o investici, pravděpodobně si kladete zásadní otázku: "Není už pozdě? Kdy je ten správný čas nakupovat?"

Trhy v Chorvatsku a Černé Hoře prošly v letech 2024 až 2026 bouřlivým vývojem. Připravili jsme pro vás srozumitelné shrnutí toho, co se na pobřeží aktuálně děje, abyste se mohli rozhodnout na základě reálných dat, a ne pouze z doslechu.

Chorvatsko: Konec divokého zdražování, trh se stabilizoval

Chorvatsko je pro Čechy srdcová záležitost. Po vstupu do schengenského prostoru a přijetí eura ale začaly ceny nemovitostí raketově růst. Jaká je situace nyní?

• Rok 2024 (Boom pokračuje): Ceny letěly vzhůru dvouciferným tempem. Byla obrovská poptávka a málo kvalitních nemovitostí. Lidé kupovali téměř cokoliv, co bylo blízko vody.
• Rok 2025 (Zlomový rok a nová daň): Vláda zavedla plošnou daň z nemovitosti, která zdanila prázdné byty a rekreační domy (obce si určily sazbu od 0,60 do 8,00 € za m² ročně). Tento krok, spolu s vysokými cenami, odradil rychlé spekulanty. Trh se mírně ochladil – ubylo transakcí zhruba o 15 %, ale ceny kvalitních bytů neklesly.
• Rok 2026 (Současnost): Trh se konečně usadil. Průměrná cena v oblíbené Dalmácii dosáhla zhruba 4 100 € za m². Extrémní zdražování skončilo a ceny nyní rostou zdravějším tempem (kolem 3–6 % ročně). Kupující si dnes mnohem více vybírají – starší domy daleko od moře začínají cenově stagnovat, zatímco moderní apartmány s výhledem si hodnotu pevně drží.

Vývoj průměrných cen (EUR / m²)

Pro lepší představu, jak se nůžky mezi oběma zeměmi postupně přivírají, přikládáme přesná data průměrných cen za metr čtvereční:

Černá Hora: Hvězda, která rychle dohání sousedy

Pokud se vám zdá Chorvatsko už příliš drahé, Černá Hora (zejména oblast Boky Kotorské) je destinací, kam se v posledních třech letech přesunula velká část investorů.

• Rok 2024 (Objevení trhu): Extrémní zájem zahraničních investorů. Černá Hora nabídla to, co Chorvatsko před 10 lety – nádhernou přírodu, platbu v eurech a výrazně nižší ceny.
• Rok 2025 (Raketový růst): Zájem byl tak obrovský, že ceny na pobřeží vyskočily meziročně o více než 20 %. Bylo zcela běžné, že se apartmány kupovaly ještě "na papíře" před začátkem stavby.
• Rok 2026 (Současnost): Růst pokračuje, i když už lehce mírnějším tempem (kolem 13 % ročně). Průměrná cena lepších apartmánů na pobřeží se nyní pohybuje kolem 2 900 € za m². Přestože už nejde o "levnou" destinaci, vstupní investice je stále citelně nižší než v chorvatské Dalmácii.

Závěrečné investiční shrnutí a cenový výhled

Při výběru lokality je klíčové definovat vaši investiční strategii a averzi k riziku. Níže uvádíme predikci pro obě tržní prostředí z pohledu dalšího vývoje:

Chorvatsko: Konzervativní alokace a jistota

Chorvatský trh přešel do fáze udržitelného růstu. Predikujeme, že cenový vývoj v následujících letech bude kopírovat primárně inflaci, doplněnou o mírné reálné zhodnocení u prémiových nemovitostí. Tento trh je ideální pro konzervativní investory zaměřené na uchování hodnoty kapitálu a stabilní výnos. Výborným příkladem dlouhodobé stability jsou oblíbené letní destinace s kvalitní infrastrukturou – například ostrov Pag a letovisko Mandre, kde se i v průběhu letošního jara úspěšně předávaly klíče od dokončených developerských projektů. Investor zde nekupuje strmý růst, ale jistotu právního rámce EU, vysokou likviditu a okamžitou uplatnitelnost na trhu s pronájmy.

Černá Hora: Růstové aktivum s vyšším potenciálem

Černá Hora se nachází ve fázi agresivnějšího cenového růstu, který je tažen masivním přílivem zahraničního kapitálu a budováním nové infrastruktury. V horizontu následujících 3 až 5 let lze očekávat postupné přibližování k chorvatským cenovým standardům. Vstupní kapitál je zde stále nižší, což ponechává značný prostor pro kapitálové zhodnocení. Tato destinace je vhodná pro investory, kteří preferují vyšší zhodnocení investice v čase a akceptují specifika trhu země směřující do Evropské unie.

poslední aktualizace: 16.7.2026

Černá Hora je jižním sousedem Chorvatska, s nímž v blízké budoucnosti propojí vzájemně svoje dálniční spojení. Další dálnice povede směrem na Bělehrad. Černá Hora má dvě mezinárodní letiště – Podgorica a Tivat.

Země má velký ekonomický potenciál v cestovním ruchu. V roce 2019 tvořil 25 % HDP, tedy dosáhl rekordní úrovně. Hlavní turistická letoviska se nacházejí u moře, jedná se o města Budva, Kotor, Ulcinj atd. Země k rekreaci nabízí 294 km jadranského pobřeží. Většinu populace tvoří Černohorci a Srbové, úředním jazykem je černohorština psaná latinským písmem.

obr.č. 1 – nejnavštěvovanější místa západního Balkánu, r. 2023, počet přenocování

Vzhledem k zeměpisné šířce je zde léto delší než v severněji položeném Chorvatsku. Zejména z tohoto důvodu je řada míst v Černé Hoře na čele žebříčků návštěvnosti západního Balkánu. Černá Hora je tak ideálním místem pro nákup investiční nemovitosti, návratnost investice (ROI) se pohybuje mezi 5-10 % ročně.

Prostřednictvím naší partnerské kanceláře zajišťujeme i kompletní správu a pronájem Vaší nemovitosti.

obr.č. 2 – 10 největších skupin investorů dle objemu investic směrovaných do nákupu nemovitostí v r. 2023

V průběhu času budeme provádět překladu inzerátů zveřejněných v sekci Nemovitosti v Černé Hoře do češtiny.

poslední aktualizace: 12.05.2024

V aktuálním článku se věnujeme vývoji růstu cen nemovitostí v roce 2022, v návaznosti na shromážděná a vyhodnocená data statistickým úřadem Eurostat. Data o růstu cen nemovitostí v roce 2023 budou k dispozici až příští rok. Můžeme však s ohledem na vlastní zjištění konstatovat, že růst cen pokračuje i v roce 2023.

Průměrná cena za metr čtvereční domu v Chorvatské republice vzrostla oproti předchozímu roku (2021) o 15 procent a činila ke konci roku částku 1 863 EUR. U bytů činila ke konci roku 2022 průměrná cena 2 658 EUR za metr čtvereční, což představuje meziroční nárůst (2021/2022) o 17 procent.

obr.č. 1 graf – růst průměrné ceny za 1 m2 obytné plochy, 2020–2022
žlutá – byty
šedá – domy

Nejdražší metr čtvereční u obytných budov (průměr byty a domy) byl ke konci roku 2022 dle očekávání na pobřeží, a to v Dubrovnicko-neretvanské župě (2 843 EUR), Splitsko-dalmatské župě (2 753 EUR) a Istrijské župě (2 559 EUR).

obr.č.2  mapa žup Chorvatska – průměrná cena za 1 m2 obytné plochy, domy a byty společně, prosinec 2022

Nejvyšší růst ceny nemovitostí byl zaznamenán Istrijské župě, ceny za metr čtvereční domů tam vzrostly o 21 procent, u bytů dokonce o 28 procent.

V roce 2022 tak šlo o největší nárůst cen nemovitostí v Chorvatsku od doby, kdy Eurostat disponuje údaji, přesněji od prvního čtvrtletí roku 2010. Chorvatská národní banka má k dispozici starší údaje a pohled na ně prozradí, že jde o největší meziroční nárůst cen od konce roku 2003, kdy byl zaznamenán růst o 20,9 procenta (ve srovnání s rokem 2002).

Guvernér HNB Boris Vujčić se domnívá, že existují zásadní důvody, proč je růst cen nemovitostí v Chorvatsku tak velký a že nejde o žádnou „bublinu“. Jako první důvod uvádí nízké úroky z úvěrů v předchozím období spolu s nízkými sazbami na vkladech, které vedly k tomu, že lidé vybírali úspory z bank a investovali do nemovitostí. Dalším důvodem je přechod na EURo a utrácení části peněz za nemovitosti před datem vstupu do Schengenu. Očekávaný vstup do Schengenu přispěl k růstu tím, že trh s nemovitostmi v Chorvatsku se stane pro cizince atraktivnější než dříve.

Specifika chorvatského trhu s nemovitostmi spočívají zejména v tom, že v loňském roce byla více než polovina nemovitostí v zemi koupena tzv. za hotové, tedy bez úvěrů a více než třetinu (36 %) nemovitostí kupují cizí státní příslušníci.

Soudě dle vývoje prodejů v letošním roce 2023 na základě informací od naších partnerských kanceláří v Chorvatsku zájem cizinců o nákup nemovitostí v Chorvatsku pokračuje, čemuž se přizpůsobují i prodávající. Avšak růst cen nemovitostí v tomto roce není tak vysoký, jako v roce 2022. Letošní růst cen víceméně odpovídá inflaci v zemi (7 %), kdy vlastníci nově stavěných nemovitostí promítají do ceny nemovitostí zejm. nárůst ceny stavebních materiálů a souvisejících nákladů (cena práce, dopravy apod.). U starších nemovitostí sledujeme stagnaci ceny. Pouze v případě ne moc atraktivních nemovitostí, u kterých prodávající spěchá na prodej, se občas vyskytnou případy poklesu ceny. Prodávající jsou srozuměni s tím, že prodej nemovitosti může trvat i více než rok (zejména té v méně atraktivní lokalitě) a přes sezónu nemovitost pronajímají, i když je inzerována jako nemovitost na prodej.

Aktualizace 6.11.2023

S koncem podzimu 2023 (hlavními prodejními obdobími jsou duben - červen, září - říjen) dochází k celkové stagnaci cen a většina prodávajících vyčkává na další vývoj inflace a chování trhu na jaře 2024.

poslední aktualizace: 06-11-2023

Letošní rok je poslední, kdy v Chorvatsku zaplatíte kunami. Od 1.1.2023 bude v Chorvatsku jedinou měnou EUR.

Od 09.04. 2022 mohou čeští občané cestující z České republiky nebo jiných členských států EU do Chorvatska vstoupit bez nutnosti prokázat se platným EU COVID certifikátem nebo potvrzením či negativním testem na COVID. Je nutné se nadále prokázat pasem nebo občanským průkazem.

Na největším českém realitním portálu Sreality.cz stoupá zájem o zahraniční nemovitosti. Od začátku letošního roku o více jak polovinu narostl celkový počet dotazů a rozšířila se i inzertní nabídka. Suverénně největší zájem je o rodinné domy v Chorvatsku, lidé ale poptávají nemovitosti i ve Španělsku či Itálii.

Pandemie koronaviru ovlivnila poptávku nejen po tuzemských nemovitostech, o které je nyní větší zájem, ale také po těch zahraničních. „Mezi prosincem 2020 a lednem roku 2021 jsme na Sreality.cz zaznamenali skokový nárůst počtu dotazů na nemovitosti v zahraničí, a to o 62 %,“ říká Šarlota Smutná, datová analytička Seznam.cz. Je třeba ale podotknout, že i nadále zůstávají zahraniční nemovitosti jen malou součástí široké inzertní nabídky Sreality.cz, zájem o ně ale z dlouhodobého hlediska kontinuálně roste.

Zájem je o rodinné domy, zahraniční pozemky netáhnou

Největší zájem je, podobně jako u českých nemovitostí, o rodinné domy. Ty z celkového počtu zaujímají 59,8 %, byty pak 34,3 %, komerční nemovitosti a pozemky 2 %. „Boom zájmu pozorujeme zejména o rodinné domy určené k rekreaci v zahraničí. O pozemky v zahraničí příliš velký zájem není. V tuzemském vyhledávání tvoří pozemky více jak desetinu dotazů. Češi se stavění v zahraničí spíše obávají. Důvodem mohou být jiné stavební zákony i náročnější doprava s ohledem na dohled nad vznikající stavbou,“ říká Hana Kořínková, manažerka týmu inzertních služeb Sreality.cz.

Poptávka po nemovitostech v Chorvatsku výrazně roste

Z hlediska lokality lidé nejčastěji poptávají rodinné domy v Chorvatsku. „V letošním roce zaznamenáváme boom zájmu o zahraniční nemovitosti obecně, tahounem jsou ale domy právě v zemi u Jadranu. Zájem o ně se meziročně dokonce zdvojnásobil. Češi oceňují dobrou dojezdovou vzdálenost do Chorvatska i fakt, že místní jsou na Čechy zvyklí a cenové hladiny obou zemí si jsou podobné,“ uvádí Kořínková.

Láká ale i Španělsko, Itálie nebo Řecko. „Roli bezesporu hraje vzdálenost od Česka. Za povšimnutí ale stojí, že o nemovitosti na Slovensku moc velký zájem není. Stejně tak Německo moc neláká. Češi zjevně vyhledávají lokality s dobrým přístupem k moři, které Česku, ale i Slovensku či Německu nebo Polsku chybí,“ komentuje Kořínková. V nabídce na Sreality.cz se ale objevují i nemovitosti v Norsku, Egyptě, Thajsku, Albánii nebo Tunisku.

zdroj: blog.seznam.cz

VSTUP DO CHORVATSKA

V současnosti stále platí omezení vyhlášená Štábem civilní ochrany Chorvatské republiky, kdy očkovaní občané mohou do Chorvatska vstupit, pokud se vedle cestovního dokladu prokází platným digitálním COVID certifikátem (aplikace Tečka).

Výjimečně, pokud by čeští občané nedisponovali platným EU digitálním COVID certifikátem, budou moci vstoupit do Chorvatska pokud předloží písemné potvrzení, že splňují jednu z následujících podmínek:

1) negativní výsledek PCR testu (ne starší 72 hodin od odběru do příjezdu na chorvatské hranice),

2) negativní výsledek antigenního testu (ne starší 48 hodin od odběru do příjezdu na chorvatské hranice). U antigenního testu je nezbytné, aby se jednalo o testovací sadu zveřejněnou ve Společném seznamu Evropské rady a také, aby byl test proveden akreditovanou laboratoří a výsledek obsahoval název výrobce použitého testu a/nebo komerční název testu,

3) potvrzení o očkování oběma dávkami vakcíny používané v EU (AstraZeneca, Pfizer, Moderna, Gamaleya, Sinopharm) ne starší 365 dní. V případě očkování vakcínou Johnson & Johnson od očkování musí uplynout nejméně 14 dní,

4) potvrzení o očkování první dávkou vakcíny Pfizer, Moderna nebo Gamaleya, s tím, že od očkování musí uběhnout 22 dnů ale ne více jak 42 dnů,

5) potvrzení o očkování první dávkou vakcíny AstraZeneca, s tím, že od očkování musí uběhnout 22 dnů ale ne více jak 84 dnů,

6) potvrzení o prodělání nemoci COVID-19 a přijetí první dávky očkovací látky v rámci osmi měsíců od počátku nemoci s tím, že od očkování do příjezdu na hraniční přechod uběhlo méně jak 365 dnů,

7) potvrzení o pozitivním PCR nebo antigenním testu (antigenní test definován v bodě 2), který byl proveden před více jak 11 dni ale ne před více jak 365 dní anebo lékařské potvrzení o prodělané nemocí COVID-19.

https://www.mzv.cz/zagreb/cz/viza_a_konzularni_informace/cestovani_a_podminky_vstupu_do.html
https://mup.gov.hr/uzg-covid/english/286212

Vyjímka z výše uvedených pravidel se vztahuje na děti mladší 12 let. Ty do Chorvatska mohou vstoupit, pakliže jejich rodiče / opatrovníci, kteří s nimi přijeli, jednu z výše uvedených podmínek splňují.

Pokud osoba (12 let a výše) nesplňuje žádnou z výše uvedených podmínek, pak do Chorvatska může vstoupit pod podmínkou, že se na vlastní náklady nechá otestovat PCR nebo antigenním testem na COVID-19 a do doby přijetí výsledku testu je povinná strpět karanténu, které ji bude nařízena přímo na hraničním přechodu při vstupu do země.

Doporučujeme vyplnit před vstupem formulář Enter Croatia - https://entercroatia.mup.hr/

Seznam testovacích center v Chorvatsku, kde je v současné době možné provést RT-PCR test na COVID - 19 je zde: https://www.koronavirus.hr/latest-news/testing-centers-in-croatia/764

TRANZIT

Tranzit přes Rakousko

Osoby, které Rakouskem pouze projíždějí, nemusí předkládat negativní test na Covid-19, ani osvědčení o očkování nebo o uzdravení z nemoci covid-19, ani se registrovat, pokud průjezd proběhne BEZ ZASTÁVKY (výjimečné přerušení na dobu nezbytně nutnou, např. za účelem návštěvy WC nebo přestupu na vlak či bus je přípustné) a je zajištěn také výjezd ze země (že chcete zemí pouze tranzitovat, dokládáte např. dostatkem paliva v nádrži).

Tranzit přes Slovinsko

Tento je možný bez překládání COVID potvrzení, pokud osoba opustí Slovinsko nejpozději do 12 hodin od vstupu do země. Cestující, který uplatňuje tuto výjimku, musí policii předložit důkaz o tranzitu přes Slovinsko, jinak mu bude nařízena karanténa.

Tranzit přes Slovensko

Tento je možný bez překládání COVID potvrzení, tranzit nesmí překročit dobu 8 hodin, zastavovat lze pouze za účelem čerpání pohonných hmot. Tranzit je možný pouze po stanovených trasách:
https://www.mzv.cz/bratislava/cz/vizove_a_konzularni_informace/aktuality_z_konzularni_a_vizove_oblasti/opatreni_na_uzemi_slovenske_republiky_v.html

Tranzit přes Maďarsko

Osoby, které cestují pozemní cestou (i občané ČR) ze Slovenska, Rakouska, Chorvatska, Slovinska, Srbska, Rumunska nebo Ukrajiny mohou vstoupit na území Maďarska bez omezení, tj. bez povinnosti doložit bezinfekčnost (certifikát o provedeném očkování nebo prodělané nemoci). Tranzit je tedy bez omezení.

NÁVRAT DO ČR

Chorvatsko je od pondělí 1. listopadu 2021 zařazeno mezi tzv. tmavě červené země s velmi vysokým rizikem nákazy covidem.

https://koronavirus.mzcr.cz/seznam-zemi-podle-miry-rizika-nakazy/

Očkovaní (kteří mají alespoň 14 dní po plném očkování), nebo ti, kteří v posledních 180 dnech prodělali onemocnění covid-19, mají pouze povinnost vyplnit příjezdový formulář.

https://plf.uzis.cz/

Welcome SMS a další informace:

Mobilní operátoři mají povinnost na všechna telefonní čísla, která se nacházela v zahraničí a přihlásila se do české sítě operátorů, poslat SMS s informací o povinnosti vyplnit při příjezdu do ČR příjezdový formulář. Operátoři musejí uchovat informace o telefonním čísle a době zaslání SMS po dobu platnosti mimořádného opatření a následně je vymazat.

https://covid.gov.cz/situace/zahranici/prijezdovy-formular

Od 18. 6. 2021 mohou čeští občané vstupovat do Chorvatska na základě platného cestovního dokladu (občanský průkaz nebo cestovní pas) bez dalších náležitostí (negativní test na COVID apod.) I nadále zůstává v platnosti doporučení předem svůj vstup do Chorvatska nahlásit prostřednictvím formuláře na webových stránkách https://entercroatia.mup.hr/.