Informace o nákupu v Chorvatsku

Nákup nemovitosti v Chorvatsku je ideální příležitost pro investování do nemovitostí. A to jak pro ty zájemce, kteří by si rádi pořídili svoji nemovitost za účelem pravidelné rekreace na jadranském pobřeží, tak pro investory, kteří chtějí dobře zhodnotit svoje volné finanční prostředky – jednak spolehnutím se na trvalý růst hodnoty nemovitostí (nákup nemovitosti a její následný prodej po několika letech s vysokým zhodnocením vložených peněz), tak i dalším komerčním využití nemovitostí (nájem atp.). Ceny nemovitostí Chorvatsku pravidelně rostou a tento trend bude i nadále pokračovat po vstupu Chorvatska do tzv. Schengenského prostoru a přijetí měny EUR od 1.1.2023.

V našem katalogu můžete najít nemovitosti pomocí vyhledávače, kdy základní vyhledavač filtruje nemovitosti dle typu, oblasti a ceny. Podrobný vyhledavač nabízí další parametry jako je kód nemovitosti (každá nemovitost má unikátní kód pro pozdější snadné vyhledání), dále pak obec, počet místností obyvatelné nemovitosti a vzdálenost od moře.

Při osobním jednání Vám poskytneme informace o tom, jak celý proces koupě nemovitosti proběhne, a to počínaje prohlídkou nemovitostí až po zapsaní Vašeho vlastnického práva do evidence vedené soudem.

V nabídce máme i luxusní nemovitosti, jejichž majitel si nepřál zveřejnění nabídky. Tyto nemovitosti Vám můžeme představit při osobním jednání.

Proces koupě nemovitosti

Nemovitosti v Chorvatsku mohou kupovat jak občané ČR, tak právnické osoby se sídlem v ČR. Po výběru nemovitosti v našem vyhledávači (v případě, že Vás žádná nemovitost nezaujala, napište nám prosím e-mailem parametry nemovitosti, kterou plánujete koupit a my Vám zašleme další nabídky nemovitostí, které budou vyhledány našimi smluvními partnery) Vám k dané nemovitosti poskytneme bližší informace a sdělíme Vám, jaký bude postup nákupu. Následně s naší společností podepíšete smlouvu o realitním zprostředkování, přičemž Vám bude předán výpis z pozemkové knihy vlastnictví dané nemovitosti získané od místního soudu (v Chorvatsku tyto knihy vedou soudy). Katastr nemovitostí vede pouze mapy, technické údaje apod.

Následným krokem je prohlídka nemovitosti v Chorvatsku a seznámení se se všemi dokumenty k nemovitosti. V případě, že se rozhodnete nemovitost koupit, je možné celý proces koupě realizovat i do několika dní (počínaje získáním OIB po podání návrhu na změnu vlastnictví u soudu). Nejprve musí kupující získat u finančního úřadu OIB (osobni identifikacijski broj, osobní identifikační číslo, obdoba našeho DIČ/IČO). Toto je možné vyřídit na počkání při návštěvě finančního úřadu, případně lze i vyřídit e-mailem.

Pokud máte finanční prostředky na zaplacení celé kupní ceny, je možné rovnou přistoupit k podpisu kupní smlouvy (kupoprodajni ugovor) u notáře.

Pokud si však potřebujete začít vyřizovat hypoteční úvěr či jinou záležitost a nemovitost plánujete koupit, je možné si nemovitost nejprve zarezervovat podpisem rezervační smlouvy (rezervacijski ugovor) a zaplacením rezervační zálohy ve výši cca 3-5% z kupní ceny.

Následně (či namísto rezervační smlouvy) je možné uzavřít i smlouvu o smlouvě budoucí kupní (predugovor). Vše záleží na Vás, jakým způsobem chcete nákup nemovitosti realizovat (časové a finanční možnosti). Smlouva o smlouvě budoucí kupní vymezí přesné podmínky koupě nemovitosti a způsob platby kupní ceny. Po podpisu této smlouvy kupující zaplatí zálohu (kapara) přímo prodávajícímu ve výši 10% z kupní ceny (je možno zaplatit do úschovy notáři, za úschovu a další kroky notáře je však nutné počítat s náklady navíc). Pokud by po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní prodávající neplnil svůj závazek uzavřít kupní smlouvu, byl by povinen Vám kromě vrácení zálohy zaplatit i smluvní pokutu ve výši zaplacené zálohy. Pokud by nesplnil svůj závazek kupující, záloha by propadla prodávajícímu. Všechny dokumenty jsou před podpisem zkontrolovány advokátem.

Podpis kupní smlouvy (kupoprodajni ugovor) je realizován u notáře. Vedle chorvatského znění zajišťujeme vyhotovení smlouvy i v českém jazyce. Následně prodávající po obdržení kupní ceny vydá kupujícímu dokument tabularna izjava (tabulární prohlášení), kde výslovně prohlašuje, že obdržel celou kupní cenu a že souhlasí s tím, aby bylo vlastnické právo k nemovitosti převedeno na kupujícího. Tento dokument je také nutné notářsky ověřit, v případě úhrady kupní ceny při podpisu kupní smlouvy (okamžitým převodem) může být tento dokument součástí kupní smlouvy. Pokud prodávající neobdrží kupní cenu u notáře okamžitým převodem, podepisuje prodávající tabulární prohlášení, které je následně uloženo u realitní kanceláře a poté, co kupující obdrží kupní cenu, je předáno uvedené prohlášení notáři, který zajistí zápis nového vlastníka v zemských knihách. Kupní cena se hradí vždy převodem mezi bankovními účty v EUR.

Notář tedy zajišťuje elektronickým podáním návrh na změnu vlastnictví, k návrhu přikládá ověřené kopie kupní smlouvy a tabulárního prohlášení. Zpravidla do druhého dne je nový vlastník zapsán v pozemkových knihách - zemljišne knjige, které jsou vedeny občinskými soudy (općinski sudovi) - obdoba okresního soudu v ČR.

O změně vlastnictví je notářem informován také místní finanční úřad, který zašle do několika měsíců (není stanovena pevná lhůta pro vyměření a zaslání) novému vlastníkovi platební výměr k dani z převodu nemovitosti ve výši 3 %, kterou je nový vlastník povinen uhradit do 15 dnů ode dne doručení výměru. Zejména novostaveb, jejichž dodání podléhá dani z přidané hodnoty (státu ji odvede prodávající, ale platí ji kupující), se daň z převodu nehradí.

V rámci celého procesu nákupu nemovitosti v Chorvatsku je třeba počítat s těmito náklady:

- náklady na cestu do Chorvatska a ubytování (prohlídka nemovitosti, podpis smluv),

- cca 50 EUR za soudní překlad kupní smlouvy do češtiny, cca 100 EUR poplatky u notáře a podání návrhu na změnu vlastnictví u soudu, nicméně naše kancelář zajišťuje překlad do češtiny zdarma (ten není úředně ověřen, nicméně pro plnou informovanost klienta je plně dostačující a je zpravidla kvalitnější, než soudní překlad vypracovaný chorvatskými překladateli),

- provize realitní kanceláři ve výši 3 % z kupní ceny, (chorvatské RK účtují provizi 3% a k tomu DPH 25%),

- daň z převodu nemovitosti ve výši 3 % z kupní ceny (neplatí se při koupi novostavby od developera, ten hradí DPH, jež je zahrnuta v celkové kupní ceně).

Pokud jste vhodnou nemovitost nenašli v naší nabídce, napište nám a my ve spolupráci s chorvatskými kolegy vyhledáme další nemovitosti dle Vašich požadavků (v současné době jsou na chorvatském realitním trhu na prodej tisíce nemovitostí a z technických důvodů není možné inzerovat veškerou nabídku nemovitostí v Chorvatsku). Tato služba je poskytována zdarma.

Seznam užitečných odkazů: